Norma válida em todo o Estado de São Paulo impede negativa sem justificativa técnica e reacende discussão sobre competência legislativa no país
A mobilidade elétrica já não é tendência futura. Ela é realidade presente nas garagens dos condomínios brasileiros. Segundo dados da Associação Brasileira do Veículo Elétrico, o país ultrapassou 300 mil veículos eletrificados em circulação, com crescimento superior a 90% no último ano. Esse avanço começa a provocar mudanças jurídicas relevantes.
No dia 18 de fevereiro de 2026 entrou em vigor a Lei nº 18.403 no Estado de São Paulo. A norma garante ao condômino o direito de instalar estação de recarga individual para veículo elétrico em sua vaga privativa, desde que respeitados requisitos técnicos e normas de segurança.
Embora a lei seja estadual e válida apenas para o território paulista, o impacto da medida ultrapassa as divisas do estado, pois antecipa uma discussão que já ocorre em diferentes regiões do país.
O que a lei determina
A legislação estabelece que a instalação deve ser compatível com a carga elétrica da unidade autônoma, respeitar as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas e seguir as exigências da distribuidora local de energia. Também exige que a execução seja realizada por profissional habilitado com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica, no caso de engenheiro, ou Registro de Responsabilidade Técnica, no caso de arquiteto, além de comunicação formal à administração do condomínio.
O ponto mais sensível está na impossibilidade de negativa sem justificativa técnica devidamente fundamentada e documentada. O condomínio pode disciplinar padrões e responsabilidades, mas não pode simplesmente proibir a instalação sem demonstrar tecnicamente a inviabilidade.
Para o advogado especialista em Direito Condominial Cristiano Pandolfi, a lei altera a postura administrativa tradicional. Segundo ele, o síndico não é obrigado a autorizar algo que comprometa a segurança do edifício, mas precisa demonstrar tecnicamente a eventual impossibilidade.
A questão da vaga privativa
Um dos pontos que devem gerar discussão é o conceito de vaga privativa. Em alguns condomínios, a vaga possui matrícula própria no registro de imóveis. Em outros, ela é apenas determinada na convenção. Há ainda edifícios com vagas rotativas.
A depender da estrutura jurídica do condomínio, a aplicação da lei poderá variar. Essa interpretação provavelmente será objeto de debates judiciais.
E no restante do Brasil
Niterói teve uma lei municipal sobre o tema, a Câmara Municipal havia promulgado a Lei Municipal nº 3.958/2024, que obrigava os condomínios residenciais e comerciais de Niterói a fornecerem infraestrutura para o carregamento de veículos elétricos e estipulava um prazo para que os edifícios antigos se adequassem.
A Reviravolta Jurídica (Novembro de 2025)
Em novembro de 2025, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) declarou a Lei 3.958/2024 inconstitucional, derrubando a obrigatoriedade.
Fundamento da Decisão: O TJ-RJ acolheu a tese de usurpação de competência. Os desembargadores entenderam que o Município de Niterói violou o Art. 22, I, da Constituição Federal, legislando sobre Direito Civil (regras de propriedade, vizinhança e direito condominial), que é de competência privativa da União.
Além disso, a corte entendeu que impor custos de adaptação estrutural sem previsão no Código Civil fere a autonomia privada e a gestão financeira dos condomínios.
Recomendações Práticas (Normas Técnicas e Código Civil)
Enquanto a jurisprudência não pacifica a constitucionalidade dessas leis, a recomendação para o contencioso e a consultoria condominial permanece focada no trinômio Segurança, Individualização e Previsão Convencional:
- ABNT NBR 17019: É a norma técnica que rege as instalações elétricas de baixa tensão para veículos elétricos. Qualquer projeto apresentado pelo condômino deve estar acompanhado de ART/RRT baseada nesta norma.
- Alteração de Fachada e Sobrecarga: O síndico, sob a ótica do Código Civil, tem o dever de zelar pela segurança da edificação. Portanto, a exigência de laudo de viabilidade técnica (para atestar se o centro de medição do prédio suporta a carga adicional) continua sendo o principal instrumento de defesa do condomínio para evitar colapsos na rede.
Em suma, São Paulo é hoje a referência com uma lei estadual expressa permitindo a instalação nas vagas privativas (Lei 18.403/26), enquanto no resto do país a questão gravita em torno de legislações municipais de zoneamento e da interpretação extensiva das regras assembleares e do Código Civil.
Sobre Cristiano Pandolfi
Cristiano Pandolfi é advogado especializado em Direito Condominial e Leilões Judiciais, com ampla atuação em São Paulo. Vice-presidente da ANACON (Associação Nacional da Advocacia Condominial) e secretário da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-SP, é uma das principais vozes na defesa da profissionalização da gestão condominial no Brasil. Com sólida experiência em conflitos envolvendo moradores, síndicos e administradoras, Pandolfi atua tanto na esfera consultiva quanto contenciosa, com ênfase na prevenção de litígios e na valorização jurídica dos condomínios. Também é referência em assessoria jurídica para leilões, oferecendo suporte técnico e seguro para investidores e adquirentes. Engajado nos debates sobre a reforma do Código Civil, tem se dedicado à promoção da educação jurídica como ferramenta essencial para a convivência coletiva e a boa administração dos espaços urbanos.
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